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怎么认定被拆迁房屋的性质

作者:上海房产律师 发布于:2017/5/16 16:11:41 点击量:

1、房屋拆迁怎么赔偿

  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种赔偿金。具体的赔偿项目包括:

  (1)房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定,拆建单位必须严格执行,不得任意更改。

  被拆迁人除了应得的房屋补偿费以外,还可得到:搬家补偿费;设备迁移费;过度期内的临时安置补助费。

  2、被征收的房屋性质如何认定?

  国务院办公厅于2003年9月19日作出了国办发明电〔2003〕42号紧急通知,明确提出在认真做好城镇房屋拆迁工作时,“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营状况,经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”具体而言:

  (1)房屋产权证上所登记的房屋使用性质,应当作为确定房屋性质的依据;

  (2)房屋性质发生变更的,房屋所有人应当向房管局申请变更登记;

  (3)规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅,并且实际用于居住的,应当按照住宅给予补偿安置;

  (4)规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅,但依法取得营业执照并用于商业经营的,应当按照住宅予以补偿安置,同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。

  该通知属于特殊规范性文件,具有国家政策的效力,对行政机关具有约束力,人民法院可以作为审查行政行为合法性的补充依据。即认定房屋性质时,不仅根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质,同时需要考虑房屋实际用途。

  3、自建房在拆迁中的性质如何认定?

  自建房从法律意义上来讲不是一个法律概念,而是一个社会概念。我们常说的自建房,一般是指出于自住与营利的需要,人们在原有住房的基础上在自家院落或空闲地上所加盖的房屋。

  (1)自建时间。由于违法建设的认定主体、处理主体、处理方式等内容最早由第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1989年12月26日通过,自1990年4月1日起开始施行的《城市规划法》规制,而后由第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行的《城乡规划法》规制。那么一旦自建行为发生在《城市规划法》生效之前,则因“新法不溯及既往”的通用原则而不得依据《城市规划法》确认未获得规划许可的自建房为违章建筑或违法建设。

  (2)认定主体。拆迁实践中,由拆迁人、房屋拆迁主管部门和城管大队等直接认定某一房屋(包括自建房)或者其他建筑物、构筑物等其他设施为违章建筑的情形很普遍。实际上,违章建筑只有城市规划行政主管部门有权加以认定。《城乡规划法》实施后的违法建设也仅能够由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门认定。那么对于自建房是否属于违章建筑、违法建设,拆迁人、房屋拆迁主管部门和城管大队等均不得擅自认定。正确的做法是,拆迁人应当就可能系违章建筑、违法建设的房屋的事宜报请规划主管部门处理,或者告知被拆迁人申请规划主管部门处理。规划主管部门在接到拆迁人的有关报告或者被拆迁人的有关申请后,再依法确定是否为违章建筑、违法建设。

  (3)处理主体与方式。同样地,对违章建筑、违法建设的处理权仅仅归属于规划行政主管部门。在自建房屋虽然影响规划,但可以采取改正措施的情况下,规划主管部门可以责令当事人限期改正并处罚款。被拆迁人在接受处罚后采取了有关改正措施的,规划主管部门可以认定该房屋系合法建筑,被拆迁人凭规划主管部门的处罚决定申请房屋产权登记,该房屋可以按照合法建筑给予拆迁补偿;在自建房严重影响规划的情况下,规划行政主管部门有权责令当事人限期拆除或者没收该违章建筑。上述两种处理方式贯彻了“比例处罚”的原则。规划行政主管部门以外的其他主体,如拆迁人、房屋拆迁主管部门、城管大队均不得擅自为拆除行为。

  (4)处理时效。违章建筑、违法建设并不必然受到法律追责。原因在于,法律在赋予追则主体行政处罚权力的同时,也规定了行使该权力的时效。根据我国现行法律的规定,对违章建筑、违法建设进行处罚的时效是两年。若超过该时效,权力即归于消灭。

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